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农村门面房设计图
浏览: 发布日期:2019-07-26

  对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。

  对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

  对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

  “小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

  第一种就是农民的住宅房交易,有的城市居民喜欢农村传统的平房大院,前几年几万元就能买到,近两年随着征地的急速扩张,近郊区的平房大院动迁补助费标准很高,出现了大量卖房村民反悔要求确认买卖合同无效的案件,如何发配动迁补偿费和买房款之间的巨额差价成了司法审判中的难题,国内的大部分法院还是确认集体土地上房屋买卖合同无效,只是保护购房者的购房款及翻新改造和装修的费用,增值补偿部分还是归村民所有。

  第二种就是各类农业园或者养老院的别墅,这类房屋一般成规模开发,如果这类房屋的买卖发生纠纷,例如,逾期交房或交房标准、房屋质量、配套设施、物业管理等出现问题,合同中约定的违约赔偿条款都不能得到支持,因为前提买卖合同是无效的,其结果一般是退房退款。所以,此类房屋在尚未建成阶段风险很大,如果是购买已建成使用的,买房人对现状已经认可,发生争议的风险较小。

  第三种就是集体土地上的楼房交易。集体土地上的楼房大多是解决农民集中上楼或动迁安置等名义立项建设时,超建形成的。有相当多的购房者持有房产执照和契税完税证明,使这类房屋的交易在表面上看上去已经得到政府的认可。实际上这部分房产执照是八十年代套印市政府红印印刷的类似于奖状式样的一种产权证,当时有一部分流失在乡村土地办公室,后来市政府已经公告停止使用这种奖状式产权证,但一部分违法建设的集体土地上的住宅购买人在九十年代仍然从售房企业或村委会获取了这类产权证,并且缴纳了契税。

  第四种小产权房大多是二手房交易,少量是新建房屋,主要是没有办理征地手续及欠缴土地出让金。不仅合同会被确认为无效,未来面临再次动迁补偿费标准较低的风险,由于购买时相对于国有土地上的商品房比较便宜,将来动迁时的补偿费标准相对低于同地段的商品房也是正常。

  目前小产权房的情况比较复杂,不排除个别建设的小产权房屋因补足相关土地、规划等手续而取得城市房屋产权的情况,但该情况并不是普遍现象。因为目前开发建设这些小产权房的开发单位基本都是些“小家”,房屋建成销售后,开发单位得到销售款后,也都撤走了。而小产权房转正时,需要这些开发单位再掏钱来补办相关手续,而此时房屋已经销售完毕,小产权房即使转正了,开发单位也没有任何收益,所以绝大多数的开发单位不会为已经销售的小产权房补办转正手续。因此购房者不要认为“小产权房”将来都能转正,才决定购买小产权房。

  “一铺养三代”这句话不知道是什么时候开始流行的,也是时下许多新开盘的商业地产对外宣传的广告语。对此,投资商铺的老百姓应该如何看待?投资是要很理性的,不能听风是雨,我们要有理性的分析,商铺投资更是如此。

  一个楼盘的价值和价格往往不对等。就拿商业地产市场来说,开发商希望出售商铺价格高些,但投资者是一定希望得到价值大的商铺。那我们如何判断商铺的价值大小?是否值得投资?

  说商铺就不得不说零售消费市场,因为商铺就是买东西消费的地方,你所选择投资的商铺的价值大小,很大程度上是由在这个商铺的消费力所决定的,这就跟它所在的区域又有很大的关系。这里笔者引出两个概念供大家参考:

  静态消费区,就是在具体的一定的时间段里,才会有一定消费客群和较大消费量产生的消费区域,叫做静态消费区。打个比方,一个仅对内的社区商业区,它只有在傍晚和周末节假日才会有大量消费客流群体在此消费,其他时间如上班时间,整个商业区域会比较安静,购物的人很少,或者只有一些老年人和小孩这些非主流消费客群进行消费,这样的区域我们叫做静态消费区。

  动态消费区,就是在规定的营业时间里,不分固定时间段,都会有大量的流动消费客群和消费量的消费区域,叫做动态消费区。这种动态消费区我们现在更多的会给它商圈或者几级商业中心的定义,就如现有的王府井步行街、西单购物中心等消费人流比较大的消费区域,商业辐射范围涉及到整个北京市,甚至是全国,如中关村电子市场等,这样的区域我们叫做动态消费区域。

  我们投资买了铺是要租出去或者等升值后卖出去,就算自己做生意经营,也是希望能消费人气旺,多赚些钱财,所以来此商铺消费的人越多,这个商铺价值就越大,这除去经营方面的问题,更多的就是经过商铺人流多少来决定,经过人流越多则消费人口的基数就会越大。静态消费区平时并不具有人流,其中产生消费的多会是固定的人,而动态消费区中更多的是流动人群,如王府井大街每天在此的游客多达50多万,吸引着来自全国各地的游客,其区域的铺位价值现在都很难估量,因此商业区域的单位时空的人流很大程度上决定此商业物业是好是坏。但这并不是就定论静态消费区的商铺不好,其区域的消费人口规模和消费档次也能够使区域内的商铺的价值不菲,就拿CBD边沿西侧的丰联广场、联合大厦、泛利大厦、人寿大厦四座大厦来说,此区域四座大厦环绕林立,在上午和下午的上班时间中,无太多人流消费,而到中午午餐时间和下班后,消费区域一片的繁华,好几万的大厦白领在此固定消费,并且带动周边商业市场,其旁边的昆泰国际大厦的底商,刚开盘就以3万多的价格出售,且销售情况不同凡响。

  现在我们看到网上还有一些商业媒体对于商业物业投资回报分析文章中,15%的回报率是个经常出现的数字,说你花多少万买了个铺,然后多少钱租出去,如果是按揭还要把给银行的利息算进去,接着是一套投资回报的计算公式,然后是很正确的加减乘除,得出一个结论,基本上投资商业物业的投资者会在七八年左右就能回收,以后你就净挣了,不仅如此,现在很多开盘的商业物业项目的宣传广告中和销售人员的滔滔不绝中,都经常的出现这个数字,笔者作为从事商业地产策划的职业人士,对此非常愤慨。很奇怪,为何15%居然就成了一种定论?谁下的?蛊惑人心,不负责任。

  商业物业投资是个要综合考虑的问题,不能像住宅物业投资一样,商业物业投资的动态性更强。如上我们所说过的,商业物业的价值很大程度上由人流和消费决定,而人流和消费又受交通、人文、历史、区域环境规划、规模、建筑物的特点、招商限制,还有整个商业零售市场、商品档次和时尚潮流等等多方面因素影响。在没有分析这些因素的情况下,或者只考虑几个方面,就妄下决定,是有很大风险的。

  我们就单拿商业物业建筑物的本身特点来说。每个商业物业的功能业态的分布是不同的,有的部分就只能做餐饮,有的就只能开精品店,而各个行业的品牌客户在做店址选择时,都会有其最高租金标准,其中餐饮的租金较低,而精品店和品牌服装专卖店比较高。所以在要投资购买商铺时,要分析它能做什么不能做什么,再分析所选择的租客中,租金会在什么范围内,然后了解其周边商铺情况,得出最可行的租金估价,再算投资回报。不同业态的商铺的投资回报也是不同的。

  而且考虑投资商业物业更要考虑其商业环境的前景,要有发展的眼光。有许多投资买家买一些看似很偏位置的铺位,几年之后,此地逐渐形成商业氛围,区域商业物业价值迅速攀升,虽然前期租金很低,商户难寻,但时机成熟之时,就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出,这哪里又是15%的概念。

  我们要想成为商铺投资中的不败赢家,就要信自己,去了解商业物业的特性,学习商业地产市场的规律,并且要懂经营。有房子谁都会住,但生意不定谁都会做,那我们就从商铺投资中去学做生意,以至于更多的东西。

  推荐回答:棚户区改造补偿政策,各地方都会有差异,整体来说应该属于大同小异。从你提供的条件看,虽然没有房屋所有权证和土地使用权证,但是有了国土资源部门批准的土地规划许可和规划部门批准的建设规划许可,属于"具备其他相关批准文件"的情况,棚改中可视为合法房地产。但是,是否门面房,要看土地供地性质是否商业用地,规划部门是否按商业用途批的。还有一种情况,你的街面房是否在1990年4月1日《规划法》颁布之前就在营业,是并能提供证明的,可以认同为街面房,否则只能按批准用途补偿。但也有些地区可能会依批准用途补偿后再酌情按实际营业面积增加些补助。

  问题详情:农村拆迁小区外面有门面房估计一月6000租金,做小超市能赚钱吗?一个村庄一个小区,四个小区的十字路口旁全是门面房,小区内还有两家小超市,不知道还敢不敢干?

  推荐回答:我这个吃瓜群众感觉农村拆迁安置小区门面房是可以做小超市的,不光是小超市,小饭馆、杂货铺、小型五金店、理发店、彩票店以及各种小商铺都可以,因为我就是农村人,但是我们村还没有拆迁,虽然没拆迁,但是邻村已经拆了好几年了,也都搬到了新村小区,小区里面有很多门面,有人做车库,有人做商铺,很齐全,小区内的居民也很方便,只要不是买大物件基本不用出小区,理发店都有,就连足疗店都有。

  因为政府把门面房分给我了,我就可以自由使用了,任何人都无权干涉,就连政府都不能干涉,你拆了我的房子,用了我们家的地,我住你给我的房子,这就等于交换了,你不能干涉我的房屋使用权,我也不能干涉你的地皮使用权

  问题详情:农村留守妇女,孩子都上学了,就是需要接孩子所以找不到合适的工作,自己家有一间门面房

  推荐回答:生存自有生存法,每条道路都坎坷!目前,农村集市生意大同小异,也存在软性恶性竞争,因此,生意并不那么景气!1.服装清洗!如果附近住的人多,对于一些贵重衣物需要特别护理与清洗,开清洗店应该可以!2.民以食为天,搞呷易来钱。可以开饮食店,冷饮,早点,糕点,蛋糕店,特色小吃,宵夜,烧烤快餐小炒等!3.如果有技术,可以考虑开打字复印及电器维修及手机维修,手机技术配置及专题店!农村也是一片天地,只要善于观察,发掘亮点,避开雷同多的项目,加强服务意识,打好乡情牌,钱路也是坦途!

  提及万达集团的成功,不得不提的问题就是万达的“外街”,其商铺的销售和运营也正面临各种考验。人们只看到万达广场表面的光鲜亮丽,要知道对于接踵而来的万达产品,在其高速扩张的背后,可是频频遭受各界的质疑。

  万达广场产品经过了第一代的单店到第二代的组合店,总结了前两代产品对于当时市场环境的不适应性后,万达第三代产品“城市综合体”应运而生。

  何为万达外街?万达命名其为“第三代产品的综合体模式”——盒子+街区+高层的组合形式。以里边的盒子为,外面都是外街。万达将中间盒子的部位自己持有,剩下盒子以外的就是外街,也就是室外步行街,也称为“金街”。

  目前,万达的金街商铺分为三种:位于金街两侧的、大商业体的为“一环”商铺;与“一环”铺隔金街相对、面向大商业体的为“二环”商铺;沿外分布就是“三环”商铺。

  万达第三代产品综合体的自持部分以其独特的“订单商业地产”形成了强大的竞争,就是这门绝技使得万达实现了先租后建,完全避免了其它商业地产会遇到的招商问题。

  头顶“万达”光环,凭借多重价值,“抢购万达铺”的热潮案例屡屡出现,而且势头正猛!

  2010年8月,上海江桥万达推出的100余套步行街铺王产品,引发了一场争抢商办市场的“风暴”。

  2011年,哈尔滨哈西万达广场推出首期商铺产品,虽然低调开盘,销售却相当火爆,仅几个小时,首推百余套万达临街旺铺全部售罄。

  2012年,余姚万达广场旺铺备受市场追捧,数月蝉联销冠!同年,江宁万达广场推出的旺铺,一经推出就被抢购一空。

  2013年,安阳万达广场首批金街钻铺正式开盘,短短2小时内,就完成销售额4亿元。

  2014年,平阳万达广场压轴金街钻铺开盘,所推出的金街商铺供不应求,再次显示了万达强劲吸金力。

  根据2012年万达工作报告显示,商业管理公司的租金收入为52.07亿元,持有商业物业收入合计229.96亿元,占万达集团总营业收入的16.23%。万达商业地产竣工入伙539.3亿元,占商业地产收入的49.16%。可见,物业销售仍占万达营业收入大头。

  作为中国商业地产第一品牌的万达广场,商铺的市场认可度极高。而且万达商业步行街商铺,依托万达广场再造品牌能力、8大主力店护航、万达超70%自持商业、订单式商业地产、满场开业模式等,掀起热潮自然就可以理解了。

  在万达广场商铺火爆销售、高速扩张的同时,各种问题也在显现,步行街街铺产品“金街”更是成为万达最为行业所诟病的产品,被称为“做一条死一条的商业街”。

  负债率攀升、业绩下滑,是全国多个万达广场存在的经营困局。大量已经出售的室外商铺空置、人气不振、万达百货亏损严重。种种迹象表明,万达正在品尝其高速扩张带来的苦果。

  武汉菱角湖万达广场:菱角湖万达街铺交房一年多,出租率只有三成左右,已出售的街铺运营不佳,导致业主轮番投诉。

  上海江桥万达广场:江桥万达广场部分商铺开业6天就停业,此后数次改造,几次复业依然未能实现持久运营。百余套金街街铺中至少有一半空置。

  上海宝山万达广场:室外步行街同样大半空置,玻璃门窗上贴着都是招租的告示,与商场内形成鲜明的对比。部分工作日客流稀少,毗邻的万达金街甚至有近半商铺空置待租。南京镇江万达广场:“金街”更像一个被遗弃的“孤儿”,曾经号称的“旺铺”,现在只剩下空置店铺的门上见到“旺铺招租”的字样。

  襄阳万达广场:金街售出去的商铺基本属于关门状态。万达广场金街商铺销售情况和经营状况对比:

  铺位火爆出售后却频频遭到冷落,无一例外。由此可见,万达金街商铺的火爆销售和后续经营的好坏是不成正比的。

  记者于2014年3月22日星期六下午2点钟,在白云万达金街逛了一圈,发现不少商铺大门紧闭,铺内空荡荡,甚至还有的店铺门面被木板围蔽起来。开业四年,白云万达广场空置率依然颇高,室外的街铺十分冷清,入驻的商户流失率至少30%。在C区门面前的行人通道人迹罕见,惨变成了停车场。有业主就表示:“我2010年入手白云区万达广场的铺位,当时售价50000元/㎡,给我们的预期月租金为250元/㎡,但现在100元/㎡可能也租不出去。”

  然而,就是这些外街地段较好而“租不出去”的铺位,目前在中介处挂牌是每平方米售价10万元。按月租金150元/㎡计算,若是以10万元/㎡购买一个10平方米的万达广场临街铺,需花费1000万元,但每月租金仅为1.5万元,需要超过83年才能回本。就算按当年50000元/㎡的价格计算,要近42年才能回本。

  从万达商铺的火爆销售上看,金街也许是成功的,其吸金能力毋庸置疑,然而这些空置的商铺对于资源的浪费却无法弥补。金街的后期运营困境已经给万达品牌带来负面影响,其过度透支未来空间的高售价也将面临考验。

  究竟为何场场销售火爆的万达金街商铺会被抛弃?利用外街商铺达到资金回笼的收益,后期经营却困难重重的问题,也着实让王建林头疼。下面我们就来一探个究竟!

  业内人士指出:由于万达金街缺乏统一的规划,万达自持部分的业态与金街商铺业态形成直接的竞争,无论对于万达自持商业还是金街商铺的经营者来说都不利于长远发展。所以,万达金街在出售和招商过程中应当做出更系统的规划。

  万达的选址都是在地段,万达金街与自持商业组合后的商业体量大,与城市人口消费能力是否匹配,是二三线城市常容易出现的问题。万达把整体业态的重心都放到了自持物业上,对于散售物业“外街”没有做好相应的规划。外街的存在对万达而言,只是一个附属品,同时也是一个资金回笼的工具。

  上海万达广场置业有限公司吕正韬提到:“金街应该自然有其生命力。金街产品是对室内步行街的补充,有一些业态在大商业里受条件限制无法引进,而开在外面的金街,不受营业时间影响,在业态上也没有太多限制。

  万达金街几乎都是独立成街,室外步行街商铺层数均为两层。然而,现实状态是“一拖二”的商铺形式。其规划的不足体现在:

  (1)购物环境:南北方的气候差异是明显的,万达在外街的设计上并没有考虑到全国各地域差异,夏季热,冬季冷,在万达外街尤为突出。

  (2)业态组合:在万达金街一眼望去,商铺都是4米宽、10米深的规格,只能适合做服装、家品等,明确的桎梏是无法做餐饮、娱乐休闲等业态。清一色的业态组合,毫无兴趣可言。

  商业地产讲究科学性、合理性、还有人性化设计。而万达整体的建筑格局都差不多,对于南北差异地域的区分都没有做到做到因地制宜,在建筑的设计上格局单调、乏善可陈。

  财信地产谢尚伟:“金街只是一个概念,本质就是散售后的街铺,没什么的,所以金街生死也逃不了商业的规律。”

  万达一味的只要将商铺甩卖出去后便撒手不管,导致一些业主在店铺的租金上很不统一。商铺的后期装修、管理也是乱七八糟,没有统一的管理模式。如果说万达的内街是被万千宠爱的孩子,那么万达的外街,便是没人疼的私生子。

  易居中国克而瑞信息集团林戈:“业主而言,高售价会令未来的租金相对降低,这意味利润较低的行业无法承受业主希望达到的租金水平,也就是造成金街做一条死一条的原因。”

  万达自持物业完整的业态几乎占据了的盈利点,同时又利用度带动金街的销售价格提高其现金收入,而购买街铺的业主以个体名义招商,其购买商铺时的高售价使未来的租金降低,业主自然没有办法达到预期的租金水平。而金街的运营困境已经给万达品牌带来负面影响,其过度透支未来空间的高售价也将面临考验。

  综上所述,们各执其词,归纳为以下四点:由此看来,万达集团在总体商业规划的时候,没有把金街的规划业态与其他商业业态进行差异化,而是顶着“光环”将者的钱圈进来,放任着后续的经营不管,这是极其不负责任的表现,必然对万达的可持续发展产生重要的影响。

  从万达金街要想长远发展的经营角度来看,售后返租模式进行统一经营管理也许是比较好的出路。只有外街做得好,才会消除这些不良的售后影响,这对于万达这个品牌来说,才真的是相得益彰。

  从万达对金街的整体运营管理方式上可以看出,一方面,万达享受着耀眼的光环,高高在上;另一方面,又利用了它的影响力去诱惑了很多的者,散卖商铺,剩下的由商户自己经营管理,而后期经营的这些风险最终必将由商户自己来买单。但是,随着时间的推进,这条条暗淡的“金街”也对万达品牌埋下了一个个的“定时炸弹”。

  这上面虽然都是个例。到不管怎样我是越来越不看好万达金街的前景。所以慎重,

  问题详情:我在某一个镇上有一个店面,店面可用面积90平。镇上服装店,奶粉店,美容店,小吃店最多 现在实体店都不景气了我们这小镇上据说生意也是越来越不好了 我想问一下,有什么项目可以尝试一下的? 门面出租一年可以有3.5万收入(马上可以租出去) 门面出售有100万左右(马上可卖) 请各位给一下意见!

  卖了的话有点可惜了,其实你自己的房子干什么行业,只要你不太懒,是不会亏本的。

  你可以就你那条街道的问一下,他们大部分是租户,这个镇生意越来越不好,越来越不景气,他们为什么还继续做呢?有钱没地方用了?或者舍不得?都不是,理由只有一个 去了房租损耗还是赚钱。

  我不教您干什么行业,因为当地的消费水平,消费习惯都不同,对您个人的兴趣爱好也不是很了解,所以没法建议您做什么,但是我给您一些建议:

  三,尽量选那条街附近没有的行业,这样少一些竞争,哪怕生意在不好,也会有一些生意。

  其实自己的房子,最适合干小便利店,投资少,也不用装修,从您的租金看,周边也应该算是个闹市街,光销售烟这一项一年就不止赚3,5万,我家里以前父母看的那个店,就和您的情况类似,光烟,我最多的一年卖了120W毛的。

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